안정적 월세 수익 투자 노하우

부동산 투자자들이 가장 선호하는 상품이 수익형 부동산이다. 상가로 눈을 돌려보자. "목"좋은 곳에 위치하고, 유동인구가 많은 상가라면 1층 전체가 아니라 1칸이라도 좋다.  최근 정부의 부동산 안정대책으로 인해 규제대상 부동산이 많아진 지금 직접 규제대상에서 제외된 상가 투자는 틈새종목이라 할 수 있다.

그러나, 상가 투자의 경우도 위험성이 크다. 고정적인 월세 수익을 얻는다는 말에 현혹돼 평생 모은 돈과 은행 대출을 합쳐 상가를 분양 받았다가 임차인을 찾지못해 수년 째 관리비만 내고 있는 상가투자자들이 의외로 많다. 물론, "목"좋은 곳에 위치하여 주변 상권이 활성화된 상가라면 고정적인 월세 수익과 함께 프리미엄까지 챙길 수 있는 대표적인 수익형 부동산임에 틀림없다. 따라서, 투자 위험성을 잘 체크해서 안정적인 수익이 보장되는 상가를 고르는게 최대 관건이다.

상가에 투자할 때는 분양방식의 장단점을 먼저 검토해야한다. 투자방식에는 기존 상가를 매입하는 방법과 일정기간 임대료를 내고 상가를 빌리는 임대분양과 토지와 건물이 계약자 앞으로 소유권이 넘어오는 등기분양으로 나뉜다. 기존 상가 매입은 이미 영업성을 검증받은 상태여서 프리미엄이 높지 않다면 안전한 투자대상이다. 분양방법에는 공개경쟁입찰, 공개추첨, 수의계약이 있다. 영업환경이 좋은 상가일수록 공개입찰이 많은데 높은 가격을 써내는 입찰자가 최종 낙찰된다. 아파트 단지내 상가는 공개경쟁입찰 방식이 많고, 근린상가나 도심테마상가 등은 수의계약 방식으로 분양한다.

공개경쟁입찰의 경우 입찰현장의 과열 분위기에 휩쓸려 터무니없는 가격을 써내는 초보 투자자가 많다. 이런 경우 높은 분양가 때문에 후회하는 수가 많으므로 적정한 분양가인지 미리 주변 중개업소에 들러 예정가에 대해 자문을 구하는 것이 바람직하다. 선착순 수의계약은 상권형성이 불리한 입지가 많으므로 상권 특성, 입지에 맞게 적정한 분양가에 분양받아야 한다.

신규 상가 분양시장의 경우 서울·경기 택지지구 상가에 대한 관심이 높다. 수도권은 주거시설의 입주 속도에 따라 상권 형성이 단축되는 이점이 있지만 고분양가로 인해 미분양과 공실이 넘쳐난다. 따라서, 되도록 배후단지가 풍부하고 분양가가 저렴한 LH 상가나 미분양 할인 매물, 급매 상가를 고르는 게 바람직하다. 특히, LH 상가는 공급물량의 안정성과 함께 중저가의 소액으로도 투자할 수 있고, 주민편익 위주의 필수업종 위주로 구성돼 공실의 위험성도 낮아 안정성이 뛰어나다.

분양상가를 고를 때는 아파트 단지내 상가와 택지개발지구내 근린상가로 한정해 투자하는 것이 안전하다. 1천세대가 넘는 대단지 아파트 상가도 요즘 입주률하락과 영업력 저조로 고전을 면치 못하고 있다. 아파트상가는 단지 중앙에 위치하고 일정한 배후 유동인구를 끌어들일 수 있는 주출입구 1층 상가를 고르는 것이 안전하다. 임대목적으로 상가를 매입하려면 택지지구내 주공상가 등 가격이 비싸도 수익이 검증된 상가에 한정적으로 투자하는 것이 좋다. 지역 대표상가나 관공서, 학교, 주거 밀집지역 등 유동인구가 많은 곳이라야 수요가 충분하다. 또, 상권 활성화가 기대되고 상업용지 규모가 적은 택지지구내 근린상가나 할인가격으로 분양하는 미분양상가를 골라야 한다. 규모가 큰 테마상가, 도심의 집적 및 파생상가, 수요가 한정적인 주상복합 상가는 특별한 호재가 없다면 투자를 자제해야 한다. 분양가의 적정성도 따져봐야 한다. 아무리 유동인구가 많고, 상권이 양호해도 주변시세보다 높은 가격에 분양받을 경우 수익성을 맞추기 어렵다. 거품이 낀 상가는 수익 내기에 한계가 있고, 환금성이 결여돼 애물단지로 변할 가능성도 있다.

상가 분양가의 적정성을 따질 때는 유사지역내 비슷한 조건의 상가를 기준으로 임대료 수준과 분양가를 비교하여 가격이 현저히 높게 형성되면 거품이므로 제외하고, 최근 거래된 타상가와 비교시 적정 분양가인가를 판단하여 선정하는 치밀한 노력이 필요하다. 분양가에 거품이 끼어있다면 일정기간 개발이 마무리되는 때 대출을 많이 낀 급매물을 기다렸다가 고르는 것도 투자의 방법이다.