상가 임대차 보호법상 임차인의 대항력

주택 임대차의 경우 이사하면서 근처 지자체에 주민등록 이전하면 대항력을 취득한다. 나아가 확정일자까지 받으면 우선변제권도 확보할 수 있다. 상가 임대차 보호법상 임차인의 대항력은 어떻게 얻을 수 있는지 알아보자.

상가 건물의 경우 주민등록 이전이 불가능하므로 그 대신 사업자등록을 신청한다. 즉, 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도, 사업자 등록을 신청하면 그 다음날부터 제 3자에 대해 효력이 발생한다. 이와 같은 요건을 갖춘 상가 건물 임차인에 대해 임차 건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는데 이를 상가 건물 임차인의 입장에서 대항력을 취득한 것이라고 본다. 통상 사업자등록을 신청하면 수리되는데 수일이 걸린다. 하지만, 대항력은 실제로 수리된 날이 아니라 신청일에 소급해서 발생한다. 만약 이러한 신고가 적법하지 아니하여 보완명령이 내려진 경우에는 요건을 갖추어서 재신청한 날을 신청일로 봐야한다. 즉, 상가 건물 임차인이 대항력을 획득하기 위한 요건의 사업자등록 신청은 적법한 신청이어야 한다는 것이다. 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하므로 중간에 사업자 등록이 취소된 경우 대항력 및 우선변제권을 모두 상실한다.

상가 건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우 그 사업자등록은 상가 건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없다. 따라서, 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다 하더라도 원래의 상가 건물 임대차보호법상 대항력 및 우선변제권이 상실되며 새롭게 갱신된 때부터 새로 생기게 된다.

상가 건물 임대차보호법에 적용을 받으려면 서류상 사업자등록 상태만 유지해서는 안되고, 실제로 사업도 영위해야 한다. 상가 건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가 건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없기 때문이다.

임차인이 대항요건을 갖춰야 하는 이유는 상가 건물의 매매나 경매로 인해 소유권자가 바뀌는 경우 말소기준권리 중 대표적인 권리인 근저당 설정일이 임차인의 대항요건 구비일보다 빠르거나 같은 경우 임차인은 말소 기준권리보다 후순위로서 대항력이 없다. 반대로 임차인의 대항요건 구비일이 근저당 설정일보다 빠른 경우, 말소기준권리보다 선순위 임차인으로서 대항력이 있다. 대항력 있는 임차인이 관할세무서에서 확정일자를 받은 경우 경매로 상가 건물이 매각되더라도 법원에 배당요구를 해서 매각대금에서 임차보증금의 전부 또는 일부를 변제받을 수 있는데 이를 우선변제권이라고 부른다.

만약 임차보증금의 일부 또는 전부를 변제받지 못한 경우에는 매수인이 그 보증금을 인수 및 부담한다. 한편, 대항력있는 임차인이 법원에 배당요구를 하지않아 임차보증금 전부를 배당받지 못하는 경우 매수인은 그 보증금 전액을 매수인에게 전가시킬 수도 있다.