재건축 · 재개발 시공사 선정기준

정비사업에는 서울·경기 등 수도권이나 지방을 따로 구분하지 않고, 시공능력 30위 안에 드는 시공사들이 참여해왔다. 당연히 시공능력 최상위 업체가 시공하는 것을 마다할 조합원은 없다. 브랜드 가치가 아파트 가격에 영향을 미치는 것이 현실이기 때문이다. 다만, 브랜드도 브랜드지만 시공사들의 사업참여 제안서 속 내용을 꼼꼼히 살펴보고 선택하는 지혜도 중요하다.

3.3제곱미터당 공사비도 중요하다. 시공사들이 제시한 참여제안서를 보면 최초 제시하는 3.3제곱미터당 공사비를 나중에 증액하겠다는 함정이 여러 곳에 있는데도 불구하고 단순히 공사비가 현재 싼 곳을 선정하는 경우도 있기 때문이다. 요즘 서울시에서 진행되는 정비사업의 경우 내역입찰이 실시되어 단순 공사비 제안이 불가해지자 시공사들이 대안설계, 특화설계, 혁신설계라는 이름으로 포장하여 향후 거액의 증액을 예고하는데도 조합원들은 향후 증액 가능성은 보지않고 현재의 공사비가 싸다는 이유로 선정한다.  그리고, 시공자 선정 이후 조합과 시공자간에 엄청난 증액 전쟁을 하다가 결국은 시공자가 승리하여 증액을 해준다.

시공자 선정기준 첫째, 위에서 언급한 공사비 증액요인이 투명해야 한다. 서울시의 경우 완성된 설계를 바탕으로 물량내역서와 공사비 산출내역서에 의한 내역입찰을 하므로 공사비 증액요인이 많지 않고, 공사착수 기준일이 변경되면 공사비가 증액된다. 그외 지방도시의 경우 내역입찰을 하지않고 3.3제곱미터당 공사비만으로 시공사를 선정하고 도급계약서에 물량내역서와 공사비 산출내역서를 첨부하지 않는 경우가 많으나, 이는 후일 공사비 증액요인으로 작용하므로 반드시 물량내역서와 공사비 산출내역서를 첨부하여 최종적인 도급계약을 체결해야 한다.

둘째, 마감재가 투명해야 한다. 마감재가 총공사비의 약 40%를 차지한다. 사실상 시공사가 제대로 이윤을 남기는 부분이 마감재 공사라 할 수 있다. 따라서, 마감재에 대해 정확하게 제품명을 기입하거나 단가를 제시하여 추후 변화 요인이 없도록 제시하는 시공사를 선택해야 한다.

셋째, 독소조항을 제시하는 시공사를 배제해야 한다. 대표적인 독소조항은 ① 조합임원 연대보증 요구, ② 조합에 입금된 돈에 대해 다음날 시공사 통장으로의 자동이체 요구, ③ 계약해제시 연 17%의 과다한 폭리요구, ④ 유이자 대여금 우선변제가 아닌 공사비 우선변제 조항 등이다.

넷째, 예상관리비를 제시받아야 한다. 아파트 단지마다 관리비 폭탄으로 몸살을 앓고 있다. 겨울 한파로 인한 개별 난방비 상승이 주원인이지만 공동전기료와 난방비도 더불어 올랐기 때문이다. 또한, 한 건설사 관계자는 요즘 아파트는 지상을 조경공원으로 꾸미고 지하에 주차장을 넓게 조성하는 데크형 설계가 많다보니 외부조명, 지하주차장 램프, 엘리베이터, 복도 센서 등이 많이 설치돼 공동전기료가 많이 나올 수 있다고 한다.

다섯째, 층간소음, 벽간소음 방지대책이 충실하여야 한다. 입주후에 층간소음이나 벽간소음이 생기면 이는 치명적이다. 따라서, 이에 대한 대비책이 제대로 된 제안을 하는 시공자를 선택해야 한다.