임차인의 계약위반

임대차 계약기간 단축문제로 건물 임대인과 실랑이를 벌였던 모 국회의원의 에피소드를 소개하고자 한다. 해당 건물의 건물주는 우여곡절 끝에 임대차를 개시했지만, 무슨 이유에서인지 해당 국회의원은 입주 이후 차임과 관리비를 전혀 지급하지 않아 현재 수천만원이나 밀린 상태였다. 임대인 판단에는, 임차인이 계약을 조기에 종료하기 위해 차임, 관리비 지급을 고의로 연체하는 것으로 보인다고 했다. 하지만, 장기계약이고 임대료도 시세에 비해 만족할 만한 수준이라 임대인은 차임연체를 이유로 계약을 해지할 의사는 전혀 없었다. 비록 현재의 연체 차임액을 담보할 충분한 임대차 보증금이 걸려 있기는 하지만, 임대인이 이런 상황에 가장 합리적으로 대처할 방법은 무엇인지 알아보자.

이처럼 임차인의 사정으로 임차인이 계약기간 중도해지를 희망하는 경우가 적지 않다. 하지만, 약정된 계약기간이 있는 이상 임차인이라고 하더라도 개인사정을 이유로 함부로 계약을 해지할 수는 없다. 그 때문에 임차인은 임대인을 불편하게 할 방법을 동원하게 되고, 대표적인 방법이 차임연체나 무단전대차 행위이다. 이러한 사유는 임대차 계약위반으로 계약해지 사유임에는 의문이 없지만, 계약해지를 희망하지 않는 임대인으로서는 계약서상에 손해배상에 관한 특별한 위약금 조항을 두지 않는 한 계약해지 이외에 별도로 손해배상을 구하기는 어렵다는 점을 노린 것이다.

따라서, 임대인의 입장에서는 임차인의 고의적인 계약위반 행위를 미연에 방지하는 차원에서 계약위반행위에 따른 적절한 위약금약정을 계약서에 미리 기재해둘 필요가 있다. 만약, 이러한 위약금약정이 없더라도, 차임연체와 같은 행위에 대해서는 연체된 차임을 소송으로 구하면서 민사이율인 연 5%나 상사이율인 연 6%의 지연이자와 소송대리인 선임비 등의 제반비용이 청구될 수 있다는 점을 고지하면 임차인에게 상당한 부담으로 작용할 수 있을 것으로 보인다.

반대로, 임차인의 입장에서는 무작정 임대차기간을 장기로만 약정할 것이 아니라, 향후 상황이나 여건에 따라 기간을 탄력적으로 조정할 수 있는 가능성을 열어도구 계약에 임할 필요가 있을 것이다.

임대차분쟁이 갈수록 늘어나는 세상이다. 그 중에서 제일 많은 것이 목적물에 대한 하자요, 보증금 반환문제다. 다음에는 목적물에 대한 하자와 보증금 반환에 대한 문제도 사례를 들어 포스팅하겠다. 어찌되었든 간에 중요한 결론은 결국, 계약과정에서 발생할 수 있는 여러 상황을 감안하여 적절한 계약문구를 잘 넣어두는 것이 분쟁을 예방하는 합리적인 처리방법이면서 수익률을 높일 수 있는 재테크 방법일 수도 있을 것이다. 요즘은 포털사이트에서 주택임대차보호법만 검색해도 법해석까지 조력을 받을 수 있는 세상이다. 아니면 가까운 공인중개사무소를 찾아서 의뢰를 하면 쉽게 해결될 일이다.