부동산 매매의 기술

9.13대책 이후 조정장세가 5개월 가까이 지속되고 있다. 강남 4구는 재건축 단지를 중심으로 저가매물이 아직 소진되지 않고 있다. 반면 서울 등 수도권 전역에서 신축 준신축 재고아파트는 하방경직성이 강하고 투기과열지구인 광명뉴타운 입주권은 저가매물이 소진되고 있다.

조정장세가 과거와 다른 점은 유주택자에 대한 대출규제로 인한 거래절벽으로 팔지도, 사지도 못하는 비정상적인 상황이라는 점이다. 하지만 비정상적인 상황이 길어지진 않을 것이다. 성수기를 앞두고 저가매물이 늘어나지 않는 반면 매수문의는 늘어나기 시작했다.

부동산 최적의 매매 타이밍이란? 가장 싸게 사고 싶은 것은 인간이라면 누구나 갖고 있는 탐욕이다. 결과적으로 이번 상승장에서도 가장 싸게 살 기회는 있었다. 서울 등 수도권 주택시장에서 최고의 매수 타이밍은 2013년 이었다. 2014년까지가 최고의 매수 타이밍이었다.

그럼 이때 매수하지 못한 분들은 매수를 포기해야할까요? 특히, 2015년 대세상승장이 시작된 이후 집값이 너무 오르고 있으니 무주택자 내집마련이나 1주택자 교체수요는 매수를 포기해야 할까요? 비관론자의 주장처럼 2019년 이후 집값이 폭락하니 매수하지 않고 막연히 기다리는 게 상책일까?

제가 생각하는 최적의 매수 타이밍은 보유기간 중 목표로 하는 시세차익이 가능한 수준의 적정가로 매물이 존재하는 시점이라고 생각한다. 싸게 샀다고 해도 보유기간중 기대했던 시세차익을 얻을 수 없다면 최적의 매수 타이밍이라고 할 수 없다.

투자의 완성은 매도다. 매도후 세후차익으로 투자의 성적이 확정된다. 항상 강조하지만 살 때는 팔 때를 생각하고 매수해야 한다. 매도가에 집착하기 보다는 내재가치에 집중해 보유기간 중 최고의 수익을 올릴 수 있는 투자처를 적정가에 내 것으로 만드는 게 중요하다.

목표로 하는 시세차익에 따라 투자처와 투자처와 투자기간은 달라질 수 밖에 없다. 대세상승장이 2013년 전후까지 계단식 상승이 계속된다면 유주택자에게 이번 조정장세는 시세차익을 극대화할 수 있는 투자처로 갈아타는 절호의 기회이다.

무주택자에게도 마찬가지이다. 단지 전세재계약 시점에 전셋값이 하락했다는 이유로 전셋값이 싸다는 이유로 내집마련을 미루고 2년 더 전세입자로 머무르는 것에 대해 신중하게 결정해야 한다. 이번 상승장에서 시세차익을 얻을 수 있는 마지막 기회를 잃어버릴 가능성이 높으니 말이다.

저가매물이 많지 않은 이번 조정장세에선 싸게 팔더라도 도심 신축 준신축 로열동호수를 적정가에 샀다면 최적의 매수 타이밍을 잡았다고 본다.

최적의 매도 타이밍이란? 주식 격언중에 매수는 기술이고 매도는 예술이라는 말이 있다. 그만큼 매도가 힘들다는 의미가 아닐까? 대세상승장에서 부동산 개미들이 실수하는 매도 타이밍 3가지이다.

첫째, 하락기가 다가오고 있으므로 팔아야 한다는 경우이다. 피터 린치는 주변의 근거없는 예측에 따라 투자자들이 섣불리 매도할 수 밖에 없는 상황을 '북소리 효과'라고 했다. 특히, 이번처럼 거래절벽 조정장세가 길어지면 언론뉴스나 전문가들의 말에, 장세에 휘둘리게 된다.

둘째, 고평가됐기 때문에 팔아야 한다는 것이다. 고평가의 기준은 무엇인가? 전고점에 비해 또는 다른 아파트에 비해 너무 많이 올랐다는 것인가? 실질소득이나 경제성장률에 비해 너무 많이 올랐다는 것인가? 고평가의 본질은 내재가치에 비해 시세, 즉 시장가격이 지나치게 높다는 것을 뜻한다.

셋째, 단기간에 너무 올랐기 때문에 팔아야 한다는 것이다. 이제 더 이상 추가 상승 여력이 없으므로 팔아야 한다는 것이다. 하지만, 추가 상승 여력이 있느냐, 없느냐는 장세가 아니라 아파트 내재가치에 따라 좌우된다.

최대의 시세차익을 위해 상승장이 끝나기전 매도해야 한다. 2019년은 대세상승장 후반기가 시작되는 시점이다. 3주택 이상 다주택자일수록 우선순위를 정해 2021~2022년에 매도 타이밍을 잡아야 할 것이다. 또, 목표로 하는 시세차익에 도달했다면 2022년 이전에라도 매도하는 것도 추천한다.

1주택자라면 지금과 같은 조정장세에 신축(입주권 포함) 또는 준신축으로 갈아타고 장기보유하는 것을 추천한다. 2023년 이후 도심 공급물량 급감(분양물량, 입주물량 동시 급감)으로 시장의 역습이 시작되기 때문이다. 다만, 일시적 2주택자라면 양도세 비과세 기한이 끝나기 전에 종전주택을 매도하고 갈아타는 것이 순리에 맞다.