상가건물 임대차보호법상 - 계약갱신 요구권

최근 상가건물 임대차보호법 개정으로 계약갱신요구권을 통해 보호되는 임대차기간이 기존 5년에서 10년으로 확대되었다.

<상가건물 임대차보호법 제 10조 - 계약갱신 요구 등>

제 ① 항 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료디기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

   제 1호 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

   제 2호 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

   제 3호 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

   제 4호 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

   제 5호 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

   제 6호 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

   제 7호 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

       가. 임대차계약 체결당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

       나. 건물이 노후 · 훼손 또는 읿부 멸실되는 등 안전사고의 우려의 있는 경우

       다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

   제 8호 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

제 ② 항 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

제 ③ 항 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제 11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 <상가건물 임대차보호법 제 10조의 2 - 계약갱신의 특례>

제 ① 항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

그런데, 세간에는 임차인이 계약갱신요구권을 별도로 행사하지 않더라도 보호기간 10년 범위 내에서 영업기간이 당연히 보장되는 것처럼 오해되고 있는 경우가 많다. 전혀 그렇지 않다. 앞서 본 바와 같이, 계약갱신요구권 행사 역시 법적인 요건에 따라 이루어져야만 권리가 보호될 수 있다. 계약의 갱신 즉, 임대차관계를 계속 유지하겠다는 취지가 포함되는 내용으로, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야만 한다. 임차인이 실수로 이를 행사하지 못하면 계약은 종료되어버린다. 그럼에도 불구하고 세간에서 다르게 이해하는 것은 아마도, 임차인이 갱신요구권을 행사하지 못한 위 기간 동안 임대인도 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하여 요행히 묵시적 갱신으로 계약이 연장되는 경우가 많기 때문으로 짐작된다.

<상가건물 임대차보호법 제 10조>

제 ④ 항 임대인이 제 ① 항의 기간 이내에 임차인에게 계약갱신 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 결국, 계약갱신요구권은 임차인이 이를 적극적으로 행사하지 않더라도 자동적으로 보장되는 권리가 아니라는 점에서 적절한 계약갱신요구권 행사에 각별한 주의를 기울일 필요가 있다.