원상회복 약정 및 권리금 회수

임대차 계약을 체결할 때는 계약이 종료됨과 동시에 부동산을 원상태로 돌려놔야 한다는 내용을 계약하기도 한다. 특히, 상가의 경우 원상횡복의무가 기재되어 있다면 내부의 인테리어와 각종 기자재를 철거하고 임대한 당시의 상태로 반환해야 한다.

임차인은 상가를 운영하기 위해 인테리어 공사를 진행하고 여러가지 기구나 가구를 설치하게 된다. 이는 임대인이 필요로 하는 것이 아니기 때문에 새로운 임차인과 계약을 체결할 때는 위의 인테리어나 기구 등을 철거하여 원상회복을 해주어야 한다.

그러나, 임차인은 원상회복을 위한 조치를 진행할 때도 적지않은 철거 비용을 들여야 하고 설치할 당시에 많은 비용을 들였기 때문에 새로운 임차인에게 시설에 대한 돈도 받아 인수하기를 바라는 경우가 많다. 이때, 임차인이 새로운 임차인에게서 시설비를 부담하도록 하고 임대인도 이 부분에 대해 합의를 하였다면 문제가 발생하지 않는다. 임차인은 새로운 임차인이 들어올 때 임대인에게 시설물을 그대로 둔 후 새 임차인과 상의하여 철거를 하는 것이 어떨지 의견을 물어본다면 좋을 것이다.

하지만, 임대인이 이를 승낙하지 않고 원상회복의무를 이행할 것을 원할 수도 있다. 특히, 부속물매수청구권과 관련하여서도 문제가 발생할 수 있다.

예를들어, 인수한 점포가 카페를 영업하고 있었다면 임차인이 카페를 운영하고자 기자재를 설치했기 때문에 부속물 매수청구가 필요 없지만 건축허가를 받을 때 식당 등으로 허가를 받아 등기를 하였다면 임차인은 내부의 창문과 보일러 등을 설치한 방, 타일 등에 대해 매수청구를 해야 한다.

많은 임차인들이 계약 당시에 원상회복의 의무를 확인하지 않고 계약하였다가 계약이 종료되면서 소송을 당하여 어려움을 겪곤한다. 따라서, 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 계약 내용을 살펴 원상회복의 의무에 대해 숙지해야 한다.

부동산 임대차 계약서상 거의 빠짐없이 들어가는 임차인의 원상회복 약정은 법적으로 필요비, 유익비 청구권 포기로 해석되면서 구체적인 회복의 범위가 실무상 논란되어 왔다. 그런데, 2015년 상가건물임대차보호법상 권리금회수청구권 도입을 계기로 원상회복약정과 회수청구권과의 관계에 새로운 의문이 발생하고 있다. 권리금회수청구권을 행사하여 새로운 임차인을 소개할 수 있는 지위에 있는 임차인에게도 임대차계약서에서 정한 원상회복의무가 있는지에 관한 논란이다. 제도 도입 후 아직 충분한 시간이 지나기 이전이라 이 문제에 관련한 대법원 판결은 물론 하급심판결 성고도 거의 없는 실정이다. 사견으로 권리금회수청구권을 실제로 행사하는 임차인에 대해서는 계약서상의 원상회복약정이 적용되지 않는 것으로 해석되는 것이 타당할 것으로 판단된다.

상가건물 임대차보호법 제 10조의 3(권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 · 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 · 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금정 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

동법 제 10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다.

위 규정에서 보는 바와 같이 기존임차인이 신규임차인에게 권리금이라는 명목으로 금전을 수수하는 댓가로 넘겨야 하는 대상에는 원상회복해야할 영업시설이 포함될 수 있는데, 임대차계약 이전 상태로 이를 원상회복해야할 의무를 기존 임차인에게 강제하게 되면 권리금회수청구권을 침해할 수 있다. 때문에, 원상회복약정은 그 점에서 제한적으로 해석 될 수 밖에 없다. 다시말하면, 임차인의 원상회복의무는 권리금회수청구권을 침해하는 범위에서는 무효될 가능성이 크다.

동법 제 15조(강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

하지만, 임차인이 권리금회수청구권을 행사하지 못하고 임대차를 종료하는 경우, 예를들어 신규임차인을 구하지 못하거나 차임 연체 등으로 회수청구권 행사가 법상 불가한 경우에는 원상회복 약정이 정상적으로 효력을 발휘할 수 있을 것이다.