근린주택 경매

근린주택은 지금처럼 불황기에 투자가치가 높은 대안 종목이 될 수 있다. 주택과 상가의 절충형 상품이라 임대수요가 넉넉하고 소유주의 아이디어에 따라 얼마든지 건물의 활용성을 높일 수 있다. 요즘은 비인기지역이라도 중소형 근린주택이 5~6억원을 웃돌고, 역세권을 낀 경우 15~20억원에 이르고 있다. 경매를 통해 투자할 경우 통상 시세대비 15%, 많게는 30%이상 싼 값에 낙찰 받을 수 있다. 낡을수록 저평가하는 경매 감정가의 특성 때문에 감정가가 시세보다 낮게 잡히는 데다 최소 1회 이상 유찰되기 때문이다. 또, 세입자 처리문제 때문에 투자자가 입찰을 꺼려 다른 경매물건보다 다소 경쟁률이 낮다는 장점도 있다.

근린주택은 노후대책으로도 좋아 중장년층에서 특히 인기가 높다. 자금력이 있는 중장년층이 은퇴후 노후준비와 함께 주거공간까지 해결이 가능한 근린주택을 선호하고 있어서다. 매월 고정 임대료를 받으면서 주택에 거주도 할 수 있다. 업무빌딩이나 상가보다 투자금액이 적고 상대적으로 세금규제도 심하지 않다. 또, 건물주가 직접 살기 때문에 임대관리가 손쉽다.

지역밀착형인 동네상권에 자리해서 주변 거주인구가 크게 바뀌지 않아 상가의 수익변동도 적은 편이다. 다만, 경기침체의 골이 깊으면 임대수익률이 떨어져 수익성이 낮아진다. 통상 임대수익률이 연평균 10% 안팎이었지만 요즘은 6~7%대에 머물고 있다. 임대소득세를 내고 나면 수익은 종전보다 떨어진다. 하지만, 은행 수익보다 높으며 직접 거주가 가능해 수익을 챙기기 양호하다는 장점이 있다.

근린주택 경매는 서울 도심보다 외곽이나 수도권 일대에서 많이 나온다. 도심 물건은 대체로 경매 직전 일반 매매로 팔리지만 외곽지역은 환급성이 떨어지기 때문이다. 따라서, 경매물건을 고를 때는 직접 현장을 답사해 주변 상권의 시세와 주거 및 상가의 환경을 파악하고 배후 고객들의 인구밀도와 소빌력을 조사한 후 임대사업성이 있는 물건을 고르는게 관건이다.

1~2층의 저층은 근린업종이 입주해야 하는 만큼 목이 검증 된 곳을 골라야 한다. 유동인구는 소형 주택이라면 하루 3,000명 내외, 중대형 주택은 8,000~10,000명 정도면 임대용으로 적당하다. 2개 이상의 도로에 접해 있으면 수요자의 접근성이 좋아 토지용도가 일반거주지역이라도 전철역에서 500m 이내이거나 멀리 떨어지지 않은 이면도로변은 먹자골목이나 역세권 이면상권으로 성장할 가능성이 크다는 점을 염두에 두는 게 바람직하다.

근린주택의 투자 유망지역은 지역상권이 성장하는 시기를 지나 성숙단계에 접어든 곳이 적합하다. 성장기에는 변화에 따른 리스크가 따르는 반면 성숙기에 이르면 안정적인 수익을 확보할 수 있기 때문이다. 서울의 경우 개발 여지가 많고, 가로와 이면 상권이 모두 활성화된 곳이나 가로상권은 활성화됐으나 이면도로가 활성화되지 않은 곳을 눈여겨 볼만하다.

당장 이면도로까지 상권이 확장되지 않았지만 잠재성장력과 번창력이 좋은 곳과 도시계획상 고밀도로 개발예정인 뉴타운 지역이나 수도권의 재개발 일대도 투자 유망지역으로 꼽을 수 있다. 이 밖에 아직 상권이 형성되지 않은 교통중심지로 멀지않아 토지용도가 변경될 것으로 예측되는 지역이나 지하철 역세권 지역이 투자가치가 높다.

입지가 좋은 근린주택 물건보다 상권 확장지역의 주택을 매입해 근린주택으로 용도변경이 가능한 매물을 고르는 게 실속있다. 신도시나 역세권 주요상권으로 확대되고 있는 곳의 이면도로나 상권세력이 넓어지는 일반주택가는 상대적으로 시세가 저평가돼 있어 발전 가능성이 높다. 상가로 용도변경할 때는 주차대수나 정화조 용량을 체크해 용도변경이 가능한 지를 체크하고 새 건축법 적용시 규모나 업종제한 여부도 설계를 미리 받아보는게 좋다.

유의할 점은 명도기간이 대체로 길어 상가와 주택 임차인이 여럿인 경우 세입자를 내보내는 일이 쉽지 않다. 통상 3~6개월까지 걸리기도 하는데 세입자들을 내보낼 때는 되도록 기존 계약내용보다 유리한 조건으로 재계약을 유도하고 보증금의 일부라도 배당받는 경매물건을 고르면 명도가 수월하다. 또한, 관리가 허술한 경우가 많아 건물의 주요 구조부를 살피고 건물의 개보수가 필요한지 여부, 건물 자체의 하자 요인 등을 확인해야 한다.