분양권과 입주권

분양권과 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리라는 공통점을 가지고 있다. 하지만 사실 비슷해 보이는 이 둘은 공통점보다는 차이점이 많다.

분양권은 아파트 당첨권이라고도 하는데, 조합원이 아닌 사람이 청약통장을 사용해 취득하는 권리다. 일반적으로 조합원들의 동·호수 추첨이 끝나고 남은 물량에 대해 분양받게 된다. 반면 조합원 입주권은 재개발이나 재건축 사업으로 집을 잃어버린 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리다. 즉, 입주권 매매는 재개발·재건축조합원과의 거래를 의미하고 분양권 매매는 청약을 통해 당첨된 사람과의 거래를 의미한다.

분양권과 조합원 입주권 중 어떤 물건을 구입하는게 나은가에 대해 명확하게 말하기는 쉽지 않다. 분양권의 장점으로는 초기 자본이 적게 든다는 것이다. 초반에 계약금 10~20%만 프리미엄만 내면 입주할 때까지 중도금과 잔금을 나눠 지불하면 된다. 입주권의 장점은 단지 내에서 입지가 좋은 동·호수를 미리 배정받을 수 있다. 반면 분양권은 조합원들에게 우선 배정 후 남은 물량이 분양되기 때문에 상대적으로 좋지 못한 동·호수를 배정받을 수도 있다. 또한 보통 입주권은 분양권에 비해 10~15% 저렴하고 발코니 확장과 풀옵션 등의 혜택도 있다. 하지만 건축비가 상승하거나 사업이 지연되거나 일반분양이 제대로 되지 않는다면 추가분담금이 발생할 수 있는 위험성도 존재한다.

분양권과 조합원 입주권은 각각 다른 장·단점을 가지고 있지만 세법적으로는 더 큰 차이가 있다.

먼저 분양권은 세법상 주택으로 보지 않기 때문에 주택 수 산정 시 포함되지 않는다. 분양권과 주택 한 채를 보유한 사람이 기존 주택을 매도하는 경우 1주택자와 같기 때문에 해당 주택을 2년 이상 보유했다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

반면 조합원 입주권은 2006.01.01.이후 관리처분계획인가 받은 경우 주택 수 산정 시 포함된다. 따라서 입주권 외에 주택 한 채를 가지고 있다면 2주택자가 되어 일시적인 경우를 제외하고 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

양도소득세 세율도 다르게 적용된다.
분양권을 양도하는 경우 보유기간에 따라 다음과 같은 세율이 적용되며, 입주권을 양도하는 경우 보유기간에 따라 다음과 같은 세율이 적용된다. 또한 8.2 부동산대책으로 2018년부터 조정대상지역에서 분양권을 전매하는 경우 보유기간과 관계없이 50%의 양도소득 세율이 적용된다. 반면 조정대상 지역 내에서 입주권을 매도하는 경우에는 다주택자의 경우에도 중과세가 아닌 일반세율로 과세된다. 입주권은 향후 주택을 취득할 수 있는 권리로써 주택이 아니기 때문이다. 다만, 투기수요 억제를 위해 입주권을 주택 수에 포함시키기 때문에 기존 주택을 매도할 경우에는 중과세가 적용된다.

취득세도 다르게 적용된다. (주택이 멸실된) 입주권의 경우 매입하는 즉시 토지분의 4.6%에 해당하는 취득세를 내야 하지만, 분양권은 등기 때 취득세를 내면 되기 때문에 준공 이전에 매도하게 되면 세금을 내지 않아도 된다.

이와 같이 분양권과 입주권 모두 각각의 장·단점이 있고 세금관계에서도 상당한 차이를 보이므로 현명한 투자를 위해서 본인의 상황에 맞는 세무전문가의 조언을 구하는 것이 바람직해 보인다.