계약갱신요구권과 권리금회수

상가건물임대차보호법에서는 임차인들이 안정적으로 상가를 운영할 수 있도록 일정기간(5년) 동안 임차인들이 계약갱신을 요구할 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 이에 응해줘야 할 의무를 규정하고 있다. 이를 임차인의 계약갱신요구권이라 한다.

한편, 최근 개정된 상가건물임대차보호법에는 실무상 만연한 권리금 제도를 인정하는 권리금회수방해금지의무 규정이 신설되었다. 이는 종래 상가건물임대차보호법에 구너리금보호 규정이 없음을 기회로 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되고, 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위해 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 보완하기 위해 신설된 규정이다.

그렇다면 계약갱신요구권과 권리금회수방해금지의무간 관계는 어떻게 될까? 임대인으로서는 임차인에게 일정기간(5년) 이상 상가건물을 사용/수익할 수 있도록 해주었음에도 불구하고 또 다시 해당 임차인이 권리금을 보전받을 수 있도록 협조해야 할 의무가 있을까? 아니면 이미 일정기간 이상 상가건물을 사용/수익케 함으로써 임차인의 이익을 충분히 보장해 주었으니 권리금 보호 협조의무는 지키지 않아도 되는 걸까?

사실관계는 이렇다. 상가건물의 일부를 임차하여 10년 이상 점포를 운영하던 A가 임대차기간 종료 전 B와 위 점포에 관한 유, 무형의 시설과 재산적 가치를 권리금을 받고 양도하기로 하는 계약을 체결하고 임대인 C 등에게 B와 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선하였다가 거절당하자, C 등을 상대로 상가건물 임대차보호법 제 10조의 4 제 1항에서 정한 권리금회수방해금지 의무위반을 이유로 같은 조 제 3항에 따른 손해배상금의 지급을 구하였다. 그러자, C 등은 전체 임대차 기간이 5년을 초과하는 위 임대차계약의 경우는 상가건물임대차보호법 제 10조 제 2항에 따라 계약갱신요구권이 없으므로 임대인인 C 등은 같은 법 제 10조의 4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담하지 않는다고 항변하였다.

<관련법령>

상가건물임대차보호법 제 10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임치인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

   가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

   나. 건물이 노후/훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

   다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

상가건물임대차보호법 제 10조의 4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다. 다만, 제 10조 제 1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제 1항 제 4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지ㅏ기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 하니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

임대인이 제 1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.