인도, 철거, 퇴거란?

법원 경매에서 부동산을 낙찰 받으면 당해 부동산을 인도받아야 비로소 사용수익을 할 수 있다. 따라서, 낙찰자는 인도, 철거, 퇴거의 개념을 알아야 한다.

1. 인도 : 물건에 대한 직접적 지배, 즉 점유를 현상 그대로 이전시키는 것을 의미하는 것으로 강제집행을 하게 되면 현재있는 상태 그대로 점유이전을 시키게 된다. 즉, 목적물이 동산이든, 토지이든, 건물이든 가리지 않고 언제나 인도의 용어를 사용할 수 있고, 주의할 것은 인도는 강제집행에 있어서 현상 그대로의 점유이전을 의미한다는 점이다.

구민사소송법하에서는 명도라는 용어를 사용하였으나, 현행 민사집행법 제 258조 제 1항은 "명도"라는 개념을 따로 인정하지 않고 "인도"의 개념에 포함시키고 있다.

건물인도청구에서 직접점유자와 간접점유자가 있는 경우에 누구를 상대로 하여야 할 것인가. 대법원 판결은 불법점유를 이유로 한 명도청구에서는 오직 현실로 불법점유를 하고 있는 자만을 상대로 하여야 한다고 한다. 다만, 대법원 판결은 명도하기로 약정을 한 경우에는 간접점유자에 대해서도 명도를 청구할 수 있다고 한다. 불법점유를 이유로 하여 그 명도 또는 인도를 청구하려면 현실적으로 그 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 하고 불법점유자라 하여도 그 물건을 다른 사람에게 인도하여 현실적으로 점유를 하고 있지 않은 이상, 그 자를 상대로 한 인도 또는 명도청구는 부당하다.점유보조자(임차인)를 상대로 하여서는 아니된다. 즉, 기각사유이다.

2. 철거 : 현재 상태를 변경시켜야 할 필요성이 있는 경우, 예컨대 지상건물을 철거해야만 한다든지, 아니면 지상수목을 수거해야 할 경우에는 인도청구소송의 승소 판결만으로는 소기의 목적을 달성할 수 없게 되어 소기의 목적을 달성하기 위하여는 인도청구 승소 판결문 외에 반드시 강제 집행을 위한 별도의 철거 판결이나 수거 판결을 받아야 한다. 특, 토지의 인도를 명한 판결의 효력은 그 지상에 건립된 건물이나 식재된 수목의 인도에까지 미치는 것이 아니고 또한 위와 같은 건물이나 수목을 그대로 둔 채 토지에 대한 점유만을 물어 채권자에게 인도할 수도 없는 것이니, 집행관으로서는 지상에 건물이 건축되어 있거나 수목이 식재되어 있는 토지에 대하여는 그 지상물의 인도, 철거 등을 명하는 판결이 따로 없는 이상 토지를 인도하라는 판결만으로는 그 인도집행을 실시할 수 없다.

토지 위에 있는 정착물의 구분에 따라, 건물에 대하여는 "철거", 수목 / 입목등에 대하여는 "수거", 분묘에 대하여는 "굴이", 정착되어 있지 않은 물건의 철거를 요하는 때에는 "취거"라는 용어를 사용하는 것이 관례이다.

3. 퇴거 : 건물점유자의 점유를 풀어 그 건물로부터 점유자를 쫓아내고 아울러 그 건물 내에 있는 점유자의 살림을 반출하는 것을 의미한다. 인도와 비슷하나 퇴거는 점유의 해제만으로 집행이 종료되고 점유의 이전으로까지 나아가지는 아니한다는 점에서 구별된다. 퇴거를 명하는 전형적인 경우는 소유자를 상대로 철거를 구함에 있어 소유자가 아닌 세입자등 제 3자가 점유하고 있는 경우 그 점유자를 상대로 퇴거를 구하는 것이다.

즉, 건물의 소유자가 그 건물의 소유를 통하여 타인 소유의 토지를 점유하고 있다고 하더라도 그 토지소유자는 그 건물의 철거와 그 대지 부분의 인도를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유의 건물을 점유하고 있는 자에 대하여 그 건물에서 퇴거할 것을 청구할 수는 없다. 판례는 건물철거 의무에는 퇴거 의무도 포함된 것으로 보므로 철거를 구하면서 그 의무자에게 별도로 퇴거를 구할 필요는 없다는 것이다.

건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아니 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없다. 따라서, 그 때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고, 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제한할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제 622조 제 1항이나 주택임대차보호법 제 3조 제 1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 "제 3자"에 해당한다고 할 수 없다.

법정지상권이 없는 대지를 낙찰받은 경우 그 지상에 건물이 존재한다면 낙찰자는 건물소유자를 상대로 철거 및 대지인도, 부당이득금반환청구소송을, 세입자에 대해서는 퇴거 소송을 하는 것이다.