전세금 보증보험

"깡통전세"란 전세가격이 매매시세의 70% 이상이거나 보증금과 담보대출의 합계가 매매가의 70% 이상인 경우를 말하며 최근 높은 전세가율을 레버리지로 투자했던 거의 대부분의 갭투자가 이에 해당된다. 매매가가 전세가 보다 하락한 다거나 집주인이 대출이자를 감당하지 못해 경매로 집이 넘어가게 되는 경우가 생길 수도 있다.

［보증부 월세 거주도 대안］

이러한 경우를 대비하기 위해 특히 입주물량이 몰린 곳은 월세도 상대적으로 낮게 형성되기 때문에 보증부 월세로 거주하는 방법이 좋다. 서울 월세시장이 전반적으로 안정세를 보이고 있기 때문이다. 이에 따라 전세보증금을 월세로 전환할 경우 적용되는 연이율인 전월세전환율이 사상 최저 수준으로 내려갔다. 1~2인 가구가 주로 거주하는 오피스텔과 도시형 생활주택 등의 공급이 늘어난 데다 금리인상으로 준월세(보증금이 낮고 월세가 높은 임대 형태) 시장이 주춤해진 영향으로 풀이된다.

［전세금 보증보험］

전세금 보증보험에 가입하는 방법도 있다. 전세금보증보험은 집이 경매에 넘어가거나 전세 만기일이 지났는데도 전세금을 돌려받지 못한 경우, 주택도시보증공사나 서울보증 등의 보증기관이 대신 전세금을 돌려주는 보험상품이다.

［전세금 보증보험 가입조건］

이때 임차인이 거래가 활발할 때까지 재계약을 해준다면 좋겠지만, 재계약을 안하고 나가야 하는 상황이라면 임대인 입장에서도 큰 문제가 아닐 수 없다. 보증보험에서 구상권을 행사하고, 3개월여가 지나도 임차인을 구하지 못해 보증보험 측으로 전세금 반환이 되지 못했다면 집이 경매로 넘어갈 수도 있다. 이런 경우를 대비하여 집주인들도 전세 만기가 다가올 경우 전세보증금 반환을 위한 여유자금 융통준비가 필요하다.

전세금이 수도권에서 5억원 이하, 수도권 외 지역에서 4억원 이하인 경우가 가입 대상이다. 집주인의 동의없이 전세기간이 1년 이상 남아 있으면 누구나 신청할 수 있다.

보증료(개인 아파트 기준)는 "보증금액 X 보증료율(0.128%) X 기간"으로 계산하며, 전세보증금이 1억원일 경우 연간 보증료는 12만 8천원이며, 3억원일 경우 38만 4천원이다. 한편, 전세보증금 관련 상품은 주택도시보증공사나 서울보증에서도 취급하고 있다. 주택도시보증공사 상품이 수수료가 더 싸고 보증신청 가능 기간이 더 길지만, 서울보증보험의 전세금 보장신용보험은 가입 한도액 제한이 없는 장점이 있다.

전세만기가 되어 새로운 새입자와 전세계약을 하고 계약금을 받았는데 현 세입자가 계약금을 만기 전에 미리 달라고 하는데 미리 지급하는 것이 맞나? 현장에서 전세금 일부를 미리 받는 문제로 분쟁이 종종 생기곤 한다. 결론적으로 전세 계약금 지불은 법이 아니라 관행이다. 전세만기시점이 되어 연장없이 계약해지를 하기로 한 경우 세입자에게 전세보증금의 10%정도를 미리 지불해주려고 은행대출까지 받는 분들도 있는데 법적으로는 임대차 계약 만기전 전세보증금의 일부를 미리 지급할 의무는 없음을 반드시 알아두자.