재건축 · 재개발 투자 성공 노하우

부동산 투자의 핵심이 좋은 입지에 위치한 서울 도심에 새 APT를 구할수 있는 재건축과 재개발 투자가 인기있는 것은 당연하다. 재건축 · 재개발 투자는 따져봐야 할 것이 많다는 점에서 투자하기 까다로운 대상이다. 현재의 낡은 주택의 가치에 투자하는 것이 아니라 몇년 후 새 APT가 됐을 때의 미래가치에 투자하는 것이다.

첫째, 초기 투자비용은 가급적 적게 들여야 한다. 재건축 · 재개발 주택 투자는 미래에 완공될 APT를 미리 사두는 것과 같다. 예를 들어 재개발이나 재건축이 될 것으로 전망되는 빌라나 단독주택, APT 등을 구입하면 이 주택들이 향후 재개발될 때 조합원이 되어 전용면적 60이나 85제곱미터, 혹은 이보다 더 큰 중대형 평수의 아파트가 생기는 것이다.

향후 관리처분계획을 수립할 때 조합원 분양가가 정해지게 되고, 이때 추가 부담해야 할 추가부담금이 정해지므로 가급적 초기 투자비용을 적게하는 것이 유리하다. 기회비용을 살릴수 있는 데다 금융비용이 줄어들어 초기 투입비용과 추가부담금을 합쳤을 때의 총투자금액이 적어지기 때문이다.

둘째, 사업진행 속도를 확인한다. 재건축 · 재개발은 정비기본계획 설립 ⇒ 정비구역 지정 ⇒ 추진위원회 설립 ⇒ 조합설립 인가 ⇒ 사업시행 인가 ⇒ 관리처분계획 인가 ⇒ 이주 및 철거 ⇒ 건축 · 완공 · 입주 등의 과정을 거친다. 과거에는 단계를 거칠 때마다 가격상승이 이루어졌으나, 지금은 조합설립 인가 전에 가장 큰 폭의 상승을 보인다. 조합이 설립되면 사업이 원활히 진행될 수 있는 가능성이 50%를 넘는다고 믿기 때문이다. 재개발 투자를 염두에 둔 사람 중 자금 여유가 있다면 사업시행인가 이후 구입하는 것이 유리하다. 사업시행인가가 이루어지면 입주까지 3년이면 가능하고 조합원 분양가와 추가부담금의 윤곽이 어느정도 드러나기 때문이다. 또한, 투기과열지구에서 재개발 입주권은 2018년 1월 15일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 구역부터 전매가 제한된다는 점에 유의해야 한다. 시행전 사업시행인가 신청단계까지 사업이 진행된 구역은 입주권 전매가 자유롭다. 재개발 구역에서 조합원이 소유한 주택이나 토지는 관리처분계획 인가가 나면 입주권으로 변한다.

재개발 지분 투자에서 많은 사람들이 실패하는 결정적인 이유가 바로 사업추진이 늦어지는 곳을 택했기 때문이다. 이를 명심해야 한다.

셋째, 추가부담금을 파악해야 한다. 추가부담금을 얼마나 내야 할지를 판단해야 하는 점도 대단히 중요하다. 아무리 싸게 산다고 하더라도 관리처분계획 인가 이후에 내야 할 부담금이 많다면 오히려 손해를 볼 수 있기 때문이다. 재건축 주택은 사업시행인가 이후에 권리가액과 분양가격이 산정되는데, 분양가격에서 권리가액을 뺀 금액이 내가 부담해야 할 추가부담금이 딘다. 권리가액을 많이 받으려면 내가 산 주택의 감정평가 금액이 높아야 하기도 하지만, 그보다 더 중요한 건 비례율이 높아야 한다. 비례율이 높으려면 일반분양가가 높아야 하고 일반분양 물량이 많아야 한다. 그래야 일반분양으로 팔고 남은 이익을 조합원에게 돌려줄 수 있다. 따라서, 완공세대 수에 비해 조합원 수가 적은 구역, 입지가 좋아 일반분양가가 높은 지역이 비례율이 높다.

넷째, 분양자격을 잘 살펴야 한다. 원래는 단독주택이나 다가구주택인데 준공 이후 다세대주택으로 전환한 경우, 주택으로 사실상 사용되었더라도 공부상 주택이 아닌 경우 등에는 분양자격이 없는 경우가 있다. 재개발인 경우는 토지만 90제곱미터 이상을 소유한 경우 분양자격이 있지만 재건축은 주택 및 부속토지를 소유한 경우에만 분양자격이 생긴다. APT나 주택을 구입하는 경우는 특별한 사유가 없는 한 분양자격이 주어지므로 큰 문제는 되지않으나 토지나 사실상의 주택, 근린생활시설이나 전환다세대주택의 경우에는 분양자격이 있을 수도 있고, 없을 수도 있다. 조합원의 분양자격을 잘 따져봐야 하는 이유가 여기있다.