전세 사기 주의

세입자 울리는 「갭 투자 전세 사기」가 기승입니다. 연일 뉴스 헤드라인을 장식하고 있습니다.

최근 "깡통 전세"가 늘며, 전세 보증금을 보전받지 못하는 피해자들이 속출하고 있는데 이는 "갭 투자"라는 명목으로 임차인을 낀 주택을 취득하여 임대사업자로 등록한 후 임차인으로부터 받은 보증금을 제때 돌려주지 못하는 경우가 빈번히 발생하여 관련된 언론 보도가 하루가 멀다 하고 나오고 있는 것입니다.

"갭 투자 사기" 방법은 처분하기 어려운 주택, 예를들어 권리관계가 복잡한 담보 설정 주택의 경우는 일반적인 방법으로 처분하기 어렵지만 임대차 계약 방법으로 충분히 처분할 수 있는데 분양업자, 중개업자 등이 전세 사기를 설계합니다. 분양과 달리 임대차 계약은 임대차 계약 기간 만료 후 받은 보증금을 다시 반환해야 하는 의무가 있을 수 있어 보증금 반환의 연결 고리를 끊어 낼 수 있는 방법이 핵심인데, 이때 들러리 집주인을 끌어들여 사기에 참여시킵니다. 임대차 계약을 할 때는 번듯한 임대사업자 이름으로 소유 명의가 되어 있다가 임대차 계약을 하면 들러리 집주인 앞으로 소유 명의가 넘어가면서 이를 통해 기존 분양업자는 임차인에 대한 보증금 반환 채무를 합법적으로 면제받게 되는 것입니다.

이런 들러리 집주인을 구하는 과정에서 이들에게 적지않은 금액의 명의 대여료가 지급되고, 이를 알선하는 중개업자는 법정 중개수수료와 비교할 수 없는 거액을 챙기게 됩니다. 세입자를 속여 편취한 부당한 이익을 분양업자와 중개업자, 들러리 집주인이 나눠갔습니다. 

 

이런 주택에 보증금을 지급하고 계약한 세입자는 임대차 계약 만기에 보증금을 반환받지 못합니다. 집주인은 처음부터 보증금 반환 의사와 능력이 없기 때문입니다. 이 때문에 해당 주택은 결국 경매로 넘어가게 되는데 비록 등기부상으로는 선순위로 권리관계가 깨끗한 주택이지만 시세보다 보증금이 매우 높아 보증금 피해가 불가피하게 됩니다. 주민등록과 확정일자를 제대로 갖춘 임차인이라도 일정 금액의 보증금은 반환받지 못하게 됩니다.  들러리 집주인을 내세우는 이런 구조는 보증금 반환이 제대로 되지 않을 가능성이 높다는 것을 알거나 알 수 있었다는 점에서 피해자의 과실을 염두에 둔 사기범죄로 관련자들이 죄책감을 느끼지도 않습니다.

최근 들어 깨끗한 등기부만 믿고 안전한 계약으로 착각하는 사회 초년생들이 타깃이 되는 경우가 많은데 이는 안전한 임대차 계약의 가장 기본이라고 할 수 있는 "임대차 목적물의 시세가 제대로 뒷받침되지 못하면 보증금 반환이 어려울 수 있다."는 생각 자체를 하지 못해서 그런 것입니다.  아파트와 달리 시세 파악이 어려운 다세대 주택이나 빌라에서 이런 사기가 기승을 부리는 것도 이 때문입니다. 다세대 주택의 경우는 시세 확인을 더 철저하게 해야 하며 임대차 시세만 믿고 무턱대고 거액의 보증금을 지급하면 안 됩니다. 이런 만연한 사기에는 허술한 임대차 보증금 대출이 한몫을 하고 있습니다. 사고 발생 시 대출금을 보상받을 수 있는 국책 기관의 보증이 포함되어 있어 금융기관 역시 정확한 임대차 시세를 확인하지 않은 채 쉽게 대출해 주고 있는 것입니다. 이렇게 보증금을 담보로 거액이 쉽게 대출될 수 있는 것이 현실이고, 임대차 계약 체결 시 더욱 신중을 기해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 사회문제로 까지 확대되어 정부에서 직접 나서서 대대적인 수사가 진행되는 단계에 까지 이른 지금 임대차 계약 시 각별히 주의해야겠습니다. 

 

임대차 사기예방은 피하는 것이 상책이지만, 만약에 보증금을 지급하고 계약이 완료된 후라면 1 ~ 2개월 주기로 해당주택 등기부를 열람하여 권리관계를 확인, 집주인이 변경되었다면 기존 집주인에게 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 요청한 후 그 사람의 재산을 가압류하는 방법이 있습니다.  이어서 보증금 반환청구소송을 민사로 진행하면 됩니다. 다만, 민사재판에서 승소하더라도 보증금 반환을 보장할 수는 없습니다. 이유는 변경된 집주인 앞으로 주택 즉, 임대차 목적물이 넘어갔다면 집행이 불가할 수 있어 보증금 반환이 어렵게 되어 기존 집주인의 재산을 찾아야 하는 또 다른 문제가 생길 수 있습니다.