원하는 부동산 찾는 요령

새 아파트를 분양받게 되면 두가지 걱정이 앞선다. 첫째, 아파트가 잘 지어질 것인가? 둘째, 입주 때 살고있는 집은 쉽게 잘 팔릴 것인가? 그 누구도 새 아파트를 분양받아 입주해본 일이 있다면 그런 걱정은 당연히 해봤을 것이다.

신용불량자가 아닌 이상 잔금대출은 잘 되기 때문에 별로 신경을 쓰지 않았으나, 요즘은 가계부채 대책이 강해져서 대출로 잔금을 치룰 사람들은 한가지 걱정이 더 생겼다. 1~2년전 분양받을 때 60%대출로 계산하신 분들은 30~40%로 줄여서 계산을 다시 해야 입주 잔금을 맞출 수 있다.

요즘 기존주택시장은 한산하기 짝이 없다. 새 아파트 입주 때, 살던 내 집이 쉽게 팔릴 것으로 생각했으나 물어보는 사라도 없다. 모처럼 새 아파트 사서 이사할 생각에 마음은 들떠 있었지만, 이사를 할 수 없으니 어찌해야 하는가?

하는 수 없이 새 아파트를 전세 놓으려 해도 세입자를 구하기 어렵고, 옛날 4억짜리 전세보증금은 2억이라니 가슴을 칠 일이다. 살던 집을 전세 놓으려 해도 마찬가지다. 그 많고 많던 전세세입자들은 얼굴조차 볼 수가 없다.

새아파트를 팔려고 해도 계약금을 포기하고 오히려 웃돈을 얹어 달라고 한다. 집이 안 팔리고, 세입자를 구할 수 없는 침체기는 통상 2년쯤 지나야 거래가 움직이기 때문에 이 기간을 손해없이 잘 이겨내는 게 고수다.

기존주택이 안 팔려서 새 아파트에는 입주할 수 없고, 그렇다고 새 아파트는 세입자를 구할 수 없고, 대출이 어려워서 잔금을 맞추지 못할 때는 다음 몇 가지 사항을 참고하여 손해가 가장 적은 방법을 선택하라.

1. 살고 있는 집은 미리 팔아라.

새 아파트 입주 2~3개월 전에 매물로 내놓게 되면 허둥지둥 바쁘기만 하고, 집은 팔리지 않는다. 최소한 5~6개월 전에 매물로 내놓되 유능한 중개업소 2~3곳을 잘 골라 부탁해야 한다. 동네방네 모든 중개업소에 내놓는 일은 어리석은 일이다. 중개업소에서는 다른 많은 중개업소에 나와있는 매물은 신경쓰지 않는다.

2. 가격은 과감히 낮춰라.

꼭 팔아야 할 집이라면 혼자 가격을 결정하지 말고, 중개업소와 의논을 해야 한다. 나는 5억을 계산하고 있었지만, 중개업소에서 4억 5천을 받으라고 권하면 그렇게 파는 게 옳다. 자신이 원하는 5억을 받으려고 하면 결국 집을 팔지 못하게 되고, 새 아파트에 입주하지 못해 이중 삼중으로 손해를 보게 된다.

3. 전세보증금과 대출을 조화롭게 맞춰라.

새 아파트 입주할 때 살던 집이 안 팔려서 살던 집을 세놓고 가면 일시적 1가구 2주책이 된다. 이럴 때는 살던 집과 새 아파트에 대출을 조금씩만 받는게 유리하다. 그리고, 새 아파트 입주한 날로부터 3년 이내에 살던 집을 파는 게 답인데 세 놓은 집을 잘 팔리지 않음을 주의해야 한다.

4. 될 수 있는 한 반전세로 돌려라.

살던 집을 세놓건, 새 아파트를 세놓건 보증금이 적은 반전세가 세입자를 구하기 쉽다. 보증금도 이웃보다 100만원만 적으도 임자가 있게 되고, 월세도 10만원이라도 적게 받으면 금방 임자를 만날 수 있다. 매수인을 찾고 세입자를 구하는 일도 경쟁이다. 내가 조금 양보하면 뚫고 나갈 길은 있게 마련이다.

5. 실수요자는 기회임을 명심하라.

화성, 인천, 천안 등 수도권과 충청 일부에 깡통주택이 주렁주렁 열렸다. 이런 지역에서 내 집을 마련할 계획이 있는 분들은 일생에 한두번 올 기회를 맞은 것이다. 가고 싶은 지역의 기존주택, 할인해서 몰래파는 미분양 아파트, 마이너스 웃돈으로 던지는 매물은 어디나 있게 마련이다. 당신이 그 매물을 잡으면 당신이 임자다.

6. 아파트 단지 앞 중개업소를 잘 사귀자.

입주가 안되어 불꺼지 새 아파트 단지, 미분양 현수막이 주렁주렁 매달린 아파트 단지에는 알짜 층도 숨어있게 마련이다. 이런 단지의 아파트는 입주 조건도 좋고, 자금마련에 여유를 준다. 15년 전만 해도 그런 아파트 사서 돈 번 사람들이 많다. 그러나 지금은 실수요자가 아니면 조심해야 한다.

7. 할인매물은 있게 마련이다.

수도권, 인천, 세종, 대전, 부산, 광주, 제주 등 기존주택이 안팔리고 미분양 아파트가 쌓인 곳은 여름이 돌아오면 할인분양이 나오게 마련이다. 단지 앞 중개업소에 가보면 하청업체에서 대물로 받아 할인하는 매물도 있다. 대개 층수는 낮아도 20~30% 할인하는 매물이 있으니 그런 걸 보거든 얼른 주어담아야 한다.

8. 그래도 집이 팔려 여윳돈이 있다.

앞으로 다주택자 해소대책은 언제 풀릴 지 가늠하기 힘들다. 여윳돈이 생겨도 토지가 아니면 투자할 곳이 없다. 이럴때는 얼은 재테크 방향을 바꾸어야 한다. 토지투자는 평택과 세종시를 주목하자. 평택은 열두가지 개발호재가 동시다발적으로 일어나 평택항 일대는 큰 장이 서고 있다.