투기과열지구 전매제한

8. 2 부동산대책에 따라 투기과열지구 지정('17. 8. 3)전에 분양계약이 체결되었거나, 전매된 분양권 중 거래가능한 분양권(전매제한기간이 경과되어 거래가능한 상태)은 투기과열지구 지정 이후 1회에 한하여 전매를 허용하고 있다. 여기서 전매된 분양권이라 함은 투기과열지구 지정전 건설사에서 분양계약자의 명의 변경이 완료된 분양권을 말한다. 즉, 매매계약만 투기과열지구 지정전에 이루어지고 명의변경은 투기과열지구 지정 이후에 이루어졌다면, 분양권 1회 전매가 허용되지 않는 것이다. 결국, 투기과열지구 지정이후 분양권 명의변경으로 간주하여 소유권 이전 등기까지 점내가 제한되는 것이다. 아울러, 투기과열지구 지정 이후에 분양권을 전매받은자 역시 소유권 이전 등기시까지 분양권 전매는 불가하다.

"주택법 시행령"에 따르면 투기과열지구에서 건설 · 공급되는 주택의 전매행위 제한기간은 입주자 모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날로부터 주택의 소유권 이전 등기일까지로 하고 있으며, 이 경우 그 기간이 5년을 초과하는 때에는 전매제한기간은 5년으로 하도록 규정하고 있다. 부부간 지분 일부 증여에 대한 유권해석에 따르면, 부부간 지분 일부를 증여하는 경우에도 분양권 전매에 해당한다고 하였다. 따러서, 투기과열지구 지정 이후 부부 공동명의 변경을 한 경우에는 1회 전매 가능한 기회를 사용한 것으로 더 이상의 제 3자에게 전매는 소유권이전 등기일까지 허용되지 않는다. 하지만, "주택볍 시행령"에 전매가 불가피한 경우도 있다. 제 73조 4항 7호에는 입주자로 선정된 지휘 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우가 나온다. 이 경우 주택 전매제한 예외 사유에 해당하여 횟수에 제한없이 부부간 공동명이 이전은 가능하다. 즉, 투기과열지구에서도 부부간은 언제든지 전매가 가능하나 이러한 행위는 분양권 전매기회를 사용한 것이고, 무효로 하여 제 3자에게 전매는 할 수 없다. 예를들어 최초 분양계약자인 남편의 지분 50%를 아내에게 증여한 이후, 다시 아내의 지분을 남편에게 증여하는 것은 가능하지만 타인에게 일부를 전매(증여, 매매 등 포함)하는 것은 안된다.

전매행위 제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산한다. 주택에 대한 소유권이전등기에는 대지를 제외한 건축물에 대해서만 소유권이전등기를 하는 경우를 포함한다. 주택에 대한 제 2호부터 제 5호까지의 규정에 따른 전매행위 제한기간이 2 이상일 경우에는 그 중 가장 긴 전매행위 제한기간을 적용한다. 다만, 법 제 63조 1항 2호에 따른 지역에서 건설 · 공급되는 주택의 경우에는 가장 짧은 전매행위 제한기간을 적용한다. 주택에 대한 제 4호 및 제 5호에 따른 전매행위 제한 기간이 3년을 초과하는 경우로서 3년 이내에 해당 주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 경우 소유권이전 등기를 완료한 때에 3년이 지난 것으로 본다.