공 · 경매에서의 토지 투자

최소 몇 십만원부터 수십억대 땅 물건까지 다양한 토지물량이 쏟아지는 것이 경매시장이다. 땅은 경매시장에서 대표적인 소액 투자처이자 대중적인 인기물건인 셈이다. 토지 경매는 주택과 달리 권리분석이 간단 · 명확하고 토지의 가치를 알면 초보자도 아주 값싸게 낙찰 받을 수 있다.

토지는 가공되지 않은 부동산이어서 위치와 규모, 지역에 따라 개발 가능성이 다양해 땅의 미래가치를 보고 우량물건을 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매를 통해 농지를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않아도 된다. 토지는 사용목적과 용도에 따라 28가지 지목(地目)이 있다. 경매시장에 주로 나오는 토지는 대지 · 농지(전, 답, 과수원) · 임야 · 주차장용지 등이다.

전국적으로 매달 약 1만 여건에 달하는 토지 경매물량이 공급돼 선택의 폭이 넓다. 전 방위 토지규제 완화정책이 발표되며, 낙찰가율이 완만한 상승세를 타고 있고 입찰자들 간의 경쟁도 치열해지고 있다. 아파트 등 주거시설은 대중화된 종목이라 경쟁이 치열하나 토지는 찾는 사람이 그리 많지 않아 장기적인 관점에서 큰 수익을 안겨주는 종목으로 꼽힌다.

농지와 산지를 싸게 낙찰 받아 전용과 형질변경 과정을 거치면 집을 지을 수 있고, 도시화가 진행되는 택지지구 인근 토지는 주택이나 상가를 지을 수 있어 활용가치가 다른 부동산에 비해 높다. 최소 금액의 여유자금으로 살고있는 지역 인근의 토지 경매물건을 찾아 장기적으로 안전하게 자금을 운용한 소액 투자자들은 토지 경매투자에 관심을 가져볼 만하다.

산지와 농지는 다른 토지 종목에 비해 낙찰가율이 낮다. 산지는 농지에 비해 약 20% 가격이 저렴하면서도 다양한 용도(묘지 · 과수원 · 대지 · 공장용지 등)로 형질변경이 가능하다. 산지는 경매로 낙찰 받으면 토지거래허거나 임야매매증명을 별도로 발급받지 않고도 자유롭게 등기이전이 가능하다. 고속도 · 국도주변 주택단지 · 도시편입지역 · 관광지 주변의 임야는 개발이 유망해 지역 개발에 따른 개발이익을 함께 챙길 수 있다.

농지는 농지법의 적용을 받는 "논 · 밭 · 과수원"을 말한다. 한 때 전방위 규제로 묶여 있던 농지는 최근 정부의 균형발전론에 입각한 토지정책으로 바뀌면서 수요가 늘어나 완만한 땅값 상승이 기대된다. 단계적 규제완화 조치가 예상되는 수도권 농지 거래가 늘어날 조짐을 보이고 있다. 또, 신설 개통예정 도로예정지 주변지역 중 토지거래허가구역에서 제외된 일부 토지는 낙찰가율이 90%선까지 치솟고 일부 토지는 감정가를 웃도는 금액에 낙찰되고 있다.

토지 경매시장은 2005년 말 부터 도시민의 농지소유 상한이 없어지는 등 규제가 대폭 완화돼 재테크 목적으로 토지를 경매로 사두려는 수요가 몰리고 있다. 농지는 저렴한데다 경매 감정가가 공시지가 수준을 약간 상회하는 선에서 평가돼 장기적인 관점에서 묻어두려는 수요가 가장 많은 종목이다.

그러나, 농지는 여전히 거래규제와 보유제한이 따르며, 공법상 도시계획에 의해 개발하는 데 어려움이 따른다. 경매를 통할 경우 토지거래허가를 받지 않아도 돼 농지를 고가에 낙찰 받았다가 농지 전용이나 개발이 불가능한 땅으로 묶여 투자금액이 수년째 묶여있는 경우도 빈발한다. 농지는 값싸게 낙찰 받을 수 있는 종목이지만 되도록 지역여건에 따라 개발여지가 있거나 토지의 용도상 제한이 많지 않은 경매농지를 고르는게 관건이다.

산지는 산지관리법의 적용을 받는 "임야=산"을 말한다. 임야는 ㎡당 낙찰가가 농지에 비해 저렴하고 입찰 경쟁자가 적어 비교적 싸게 낙찰 받을 수 있다. 형질변경이 농지에 비해 수월하고 절차도 간편해 적은 돈을 들여 투자하기에 적당한 토지상품으로 꼽힌다. 산지 물건을 노릴 때는 개발이 가능한 준보전산지를 노리는 것이 투자의 핵심이다.

보존목적이 강한 보전산지는 개발이 매우 제한되어 장기간 묶여두는 쓸모없는 산으로 방치될 소지가 있다. 적은 돈을 들여 임야를 투자목적으로 매입하려면 위치상으로는 고속도로나 국도의 분기점 주변, 도시가 확대되는 방향에 있는 임야, 지방관광지 주변 임야 등이 투자가치가 높다.

산지는 아직까지 일반인들의 관심 밖의 투자대상으로 경매시장에서 인기가 높지 않은 편이다. 수도권 일대 임야 경매물건은 매월 평균 400여건이 입찰에 부쳐진다. 낙찰가율은 들쭉날쭉한 편이지만 통상 70%대로 낮은 편이다. 그러나, 개발예정지역 주변이나 개발가능성 높은 임야는 감정가 수준에서 낙찰된다. 특히, 신도시 주변의 임야물건이 인기를 끌고 있으며, 한 물건에 10명 이상이 입찰에 참여해 경쟁률이 치열하다.

토지 경매물건은 체크해야 할 사항이 많다. 특히, 경매 농지는 "농지취득자격증명"을 발급받아 경매법원에 제출해야 한다. 지목이 농지가 아니더라도 현재 이용현황이 농지로 활용되고 있으면 매각결정기일까지 농지취득자격증명서 제출은 필수사항이다. 입찰 전 발급 여부를 미리 확인하고 입찰에 참여해야 한다.

토지의 감정평가 금액은 단지 참고사항이다. 감정가는 시세가 아니므로 반드시 최근 거래되는 가격을 인근 공인중개사사무소를 통해 확인하고 재차 실제 시세를 파악하기 위해 생활정보지 매물로 유추해 조사해야 한다. 왜냐하면 감정가와 실제 거래가격과 차이가 많기 때문이다. 토지는 거래가를 쉽게 알기 어려우므로 반드시 정확한 시세파악이 필요하다.

토지의 현재 이용상황과 향후 개발방향에 대해서도 확인하고 형질변경과 농지전용 가능성에 주목하라. 군사시설보호구역, 공원용지 등 일부 토지는 건물 신축이나 토지용도 변경에 제한사항이 많다. 그린벨트 해제 소문이 들리는 호재만발 토지라도 그 말을 믿지마라. 헛소문에 가격을 높이 써서 낙찰받으면 오히려 손해를 입을 수 있다.

지목이 임야인 산지를 매수할 때는 투자목적을 분명히 하고 개발계획도 미리 확인하라. 희귀나무가 자라거나 숲이 울창해 임상이 좋으면 형질변경에 어려움이 많다. 또 경사도 15~20도가 넘으면 개발가능성이 거의 없다. 적어도 3년 앞을 내다보고 산을 매입해야 한다. 임야는 무연고 묘지나 분묘기지권 성립여지가 있다면 포기해야한다. 물론, 묘지가 있는 땅이 풍수적으로 좋을 수 있지만 배보다 배꼽이 더 클 수 있기에 주의를 기울여야 하는 것이다.