부동산 경기 침체국면에서의 재테크

서울의 강남 4구는 집값이 내려갈만큼 내렸는지 보합세를 유지하면서, 나머지 자치구는 값이 더내려갈런지 분간하기 어렵고, 전세값이 천정부지로 올라가고 있지만 거래자체가 없어 매매의 흐름을 파악하기도 어렵다. 이러다가 앞으로 값이 오를지, 내릴지도 미지수다.

부동산거래는 중개업소의 움직임만 봐도 알 수 있다. 그런데 전국 10만 곳의 중개업소중 상당수가 이미 문을 닫았다. 부동산을 팔 사람도 없고, 살 사람도 없는 경색국면에서 점포 운영경비(임대료 등)를 조달할 수 없기 때문이다. 중개업소가 문을 닫게되면 그 중개사는 기본적으로 손해보는 돈이 최하 5천만원에서 최대 1억원정도 된다. 장사가 안돼 문을 닫으면 적건, 많건 우선 권리금을 받을 수 없고, 집기까지 버려야 한다. 그래서, 공인중개사들은 부동산대책이 나오면 짧게는 6개월, 길게는 2년가량 다른 업종을 찾아 일하게 된다.

'부동산 심리'라는 말이 있다. 매매심리는 이미 꽁꽁 얼어붙었고, 수도권과 지방, 주택과 토지 구분할 것 없이 오직 기다림의 연속이다. 팔아야 할 사람은 급히 팔아야 하고, 매수해야 할 사람도 '그 값이면 됐다'고 할 때가 와야 하는데 지금의 부동산 시장은 그런 눈치가 보이지 않는다. 책상머리에 앉아 통계나 여론만으로 시장을 짐작하는 허수만 있을 뿐이다.

현장에서 바라보는 부동산시장은 앞뒤가 꽉 막혀 거래도 없고 가격도 없다. 가장 답답한 사람은 부동산을 팔아야 할 사람이고, 사야 할 사람이다. 부동산 시장이 지금처럼 매도, 매수 모두 꽁꽁 얼어붙을 때는 어떻게 해야 할까?

거래절벽의 주기는 2~3년이 걸리기도 하고, 3~5년이 걸리기도 한다. 정부정책이 뿌리를 내려 움직이지 않고, 나는 그래도 투자를 해야겠다면 다음과 같은 방법을 적용해보자.

① 부동산 하나를 꼭 팔아야 할 처지인 경우 : 대출이자가 부담된다든지, 전세보증금을 내줘야 한다든지 꼭 하나를 팔아야 한다면 빨리 팔릴 수 있는 매물을 내놔야 한다. 있어도 그만, 없어도 그만인 부동산을 팔려고 한다면 막힌 하수구를 뚫을 수 없다. 내가 아끼는 부동산, 누구나 욕심낼 수 있는 부동산, 입지도 괜찮고, 가격도 낮추어 팔 수 있는 부동산을 내놓게 되면 침체된 시장에서도 팔리게 된다. 하나를 정리해서 나머지를 살릴 수 있다면 그게 잘하는 투자이다.

② 여윳돈 투자 : 작년까지만 해도 전세안고 집을 사거나, 대출끼고 집을 사는 '갭투자'가 대세였지만, 지금은 그게 어렵게 됐다. 원룸이나 소형 오피스텔은 자칫 주택수만 늘어나고 실익이 없다. 앞으로는 '똘똘한 놈' 한 채라는 사실을 명심해야 한다. 그렇다고 언제 빛을 볼지 모르는 빌라에 투자할 수도 없다. 부동산 투자는 처움부터 기대를 너무 크게 갖게 되면 실망도 크게 할 수 있다. 또, 세월을 너무 독촉하는 경향도 있다. 지금처럼 양극화가 심하고, 지역별로 편차가 클 때에는 인플레를 믿고 '토지'에 투자함이 정석이다.

③ 어디에 투자해야 하는가 : 투자가치는 개발과 맞물린 토지에 있다는 것을 명심해야한다. 도로가 개설되고, 항만이 확장되고, 산업시설이 들어오거나 신도시가 생기는 지역이 1순위 투자지역이다. 그런 지역은 평택이다. 복선전철이 지나고, 관광단지가 생기고, 산업시설이 들어오고 있는 지역의 전답이 투자대상이다.

④ 집을 꼭 사야 한다면 : 자녀들 학교 문제로 어느 곳에 집을 사야하고, 결혼 때문에 꼭 집을 사야 한다면 목돈이 안 들어가는 신규분양이 유리 하지만, 비율이 높아 허송세월을 보내는 일이 허다함으로 입지 좋은 기존주택시장을 공략하는게 좋다. 중개업소 한두 곳에 좋은 매물을 사달라고 부탁해보자. 어느 중개업소나 매물 한두 개는 아껴 숨겨놓게 된다. 좋은 매물을 사야 나중에 이익이 난다. 공인중개사가 당신 편에 있게 되면 이미 투자는 당신이 승리한 것이다.

⑤ 자질구레한 부동산 어떻게 정리해야 할까 : 아파트, 빌라, 오피스텔, 원룸 심지어는 분양형 호텔까지 돈생기는 대로 사다보면 금방 열 개나 스무 개가 될 수 있다. 그 중에서 절반은 세금이 무서워 못 팔고, 절반은 공짜로 줘도 안 가져가기 때문에 못파는 일이 허다하다. 세금 많이 나오는 부동산은 뒤로 미루는 게 투자원칙이다. 손해를 보더라도 세금 없고, 별로 쓸모없는 것부터 처분함이 옳다. 한 달에 몇 십만원 들어오는 월세에 현혹되지 말고 영양가 없는 것부터 처분하고, 알짜는 가지고 있어야 한다.